房企的还债年：偿还规模井喷达历史之最

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【摘要】根据wind财务数据，2018年下半年，中国房地产企业海外融资债券到期规模为564.75亿元，2019年到期规模增至1436.95亿元。

房地产企业的公司债券再次停牌。

6月15日，上海证券交易所网站显示，北京金融街(000402)投资(集团)有限公司计划发行50亿元小型公众公司债券，状态显示为“暂停”。

截至《时代周刊》的新闻稿，去年5月，和盛创展的私人债务为31亿元人民币，R&F地产(香港股票02777)的私人债务为60亿元人民币，碧桂园(香港股票02707)的小规模公开发行为200亿元人民币，在幻想曲的私人配售为50亿元人民币，所有这些仍处于“暂停”状态。

虽然“暂停”不一定意味着“终止”。据不完全统计，过去三个月，从3月到5月，暂停发行的房地产债券总额分别增加了20亿元、225亿元和589亿元。

该行业认为这是融资收缩的一个迹象。"在防范系统性金融风险的背景下，国内整体融资环境正在萎缩."国际房地产资产管理有限公司联合创始人黄立冲对《时代周刊》记者表示，“对于房地产公司来说，如果他们反应不好，就会出现流动性困难。”

事实上，公司债券只是住房企业的融资手段之一。住房企业的总体融资形势越来越悲观。根据通策研究所监测的数据，5月份，40家典型上市房地产企业融资金额为451.17亿元，较4月份的769.12亿元下降41.34%，为近年来最低水平。

值得一提的是，市场仍在酝酿对房地产债务的担忧。根据海通证券(600837，诊断)(港股06837)的报告，2018年现有房地产债券的偿还规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，2019-2021年的偿还规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元；此外，现有房地产债券在2018年进入3800多亿元的转卖期，规模空前。

债务偿还高峰期

债务偿还高峰期的到来已经铺平了道路。

2015年和2016年是住房企业在发行债券前将其视为一个窗口的年份。得益于2014年下半年以来国家对扩大发行主体和审批机制的改革，住房企业发债规模呈现井喷态势。

据海通证券统计，2016年是房企债务融资的高峰期。当年共发行债券870只，总发行量8316亿元。在2017-2018年(1-6月)，发行量仅为2584亿元和1798亿元。

值得注意的是，2015年和2016年发行的大部分公司债券具有3+2、2+1年的偿债期限结构，这意味着它们将在2018年进入集中到期。“既然是债务，就要在到期时偿还。借新借旧是房企的必然选择。”黄立冲告诉《时代周刊》记者，一旦没有新的资金被贷出，这无疑将影响债务的偿还。

自2016年底以来，房地产企业收紧了债券发行，但债券发行尚未解冻，而且趋于严格。2016年10月，上海证券交易所和深圳证券交易所对房地产企业债券实施分类监管，严格控制房地产企业在交易所市场的债券融资。

目前，“暂停”也是一个一贯而严格的控制理念。虽然目前的监管当局并不是“一刀切”的房地产融资。最近，万科80亿元公司债券、新城控股46.62亿元私人债务(601155)和惠今集团20亿元小型公开发行(港股00137)也在近期发行。

然而，根据《泰晤士报》记者从几家券商处了解到的最新信息，公司债券(港股00001)的审批时间越来越长，审计要求也越来越高，这是事实。

但是，只要上述房企仍处于“暂停”状态，将来也不是不可能通过。「这些公司中有几家是在香港上市的，与内地的信息披露时间不一致。有些数据只有在相关财务报告出来后才能得到监管机构的批准。”一位未透露姓名的经纪人告诉《时代周刊》记者。

该人士指出，对于新申报的公司债券，监管部门将控制审计节奏和通过率，并延长审批期限。对于已获批的公司债券，虽然暂时不会受到影响，但不排除未来发行时备案速度可能会放缓。

“目前，在中国发行债券的时间将增加住房企业的财务成本。与过去一样，通过债券融资来取代银行贷款的压力并不那么容易。”另一位未透露姓名的业内人士告诉《泰晤士报》记者，“在融资收紧之后，这无疑意味着谁能抢占融资这块蛋糕，谁就能在未来更加活跃。”

与此同时，海外债券的到期规模开始上升。根据wind财务数据，2018年下半年，中国房地产企业海外融资债券到期规模为564.75亿元，2019年到期规模增至1436.95亿元。

不应低估债券融资在房地产公司中的作用。例如，根据碧桂园2015-2017年财务报告，公司债券规模分别为152.6亿元、377.1亿元和473.3亿元，分别占贷款比例的28.5%、54.5%和34.5%。

危机浮出水面

房地产企业负债达到新高。风能统计数据显示，平均负债率已达到79.1%，为13年来最高。

与此同时，融资成本也在上升。根据数据，2016年中国发行债券的平均成本为4%-5%，甚至达到4%；2017年，总成本已经达到5%，甚至超过6%。

在企业债券融资和银行要求越来越严格的同时，住房企业成本相对较高的非标准融资渠道也在收紧。住房企业非标准融资渠道主要包括信托计划、保险资产管理计划、经纪资产管理计划和基金附属资产管理计划。其中，信任计划是最常见的方式。

一位来自房地产非标准项目融资公司的人士告诉《时代周刊》记者，目前，该公司只做符合“432”条件的房地产信托项目。也就是说，四证齐全的开发商，30%的自有资金投入和二次开发资质，此外，还有一条红线在50强房地产企业之中。

"这是行业中的普遍现象."此人还向《时代周刊》记者表示了无奈。“如果你找不到合适的项目，你应该先停止休息，或者你应该在交易结构中寻求更灵活的设计。”

监管机构也对房地产企业的金融危机进行了调查。今年，上海证券交易所发布了18个关于华夏幸福的问题(600340)。之后，中信银行(601998)(港股00998)提供的315亿元授信额度缓解了华夏幸福资金链的压力。

然而，离开了拯救白色战士。像洪钟(000979) (000979.sz以下简称洪钟)这样的小型住宅企业就没那么幸运了。

洪钟6月13日晚宣布，公司及子公司累计逾期债务本息共计36.9亿元。洪钟成立于2001年，是一家集商业地产、文化旅游地产等核心物业开发经营为一体的房地产企业。

洪钟危机的导火索源于去年底其子公司的债务利息违约。评级机构大公国际(Dagong International)通过质疑洪钟银行账户的资金分流和“14洪钟债务”的债务偿还来源，下调了其主要评级。与此同时，洪钟控股股东洪钟集团所持股份也因债务问题被司法机关冻结。

目前，洪钟只能通过与相关债权人积极协商寻求妥善解决办法，筹集偿债资金解决逾期债务问题，并计划寻求重组，加快资产出售，并在后期收回应收账款。

债务违约的情况可能会再次出现。

就在几天前，云南房地产开发管理(集团)有限公司(“方云集团”)51%的子公司彭静房地产欠重庆国际信托有限公司3亿元未偿债务..截至《时代周刊》的新闻稿，两家公司最终没有做出明确答复。

但是，根据红塔证券关于方云集团重大事项临时委托管理的报告，如果彭静房地产在15个交易日内未能偿还本息，方云集团需要召开债券持有人会议。如果债券持有人会议未能通过豁免，可能引发提前偿还“17省住房债务”本息或追加担保。

一家房地产企业的高管邵光(化名)告诉《时代周刊》记者，这些房地产企业引发的金融危机不一定与自身企业的规模有关，但更直接的因素在于金融激进与否。“在被动中游泳肯定会窒息或淹死”。

这个人认为，这可以从库存周转率中看出。自2013年以来，洪钟的价值在0.05到0.19之间，2017年华夏幸福指数为0.16。“这些值都很低。”这位知情人士告诉《泰晤士周刊》记者，“它一般在0.3左右，低于0.2可以表明开发和销售速度太慢。”

增加销售回报

事实上，金融政策的变化，而不是房地产调控政策，一直被许多房地产企业视为最大的不确定性。

荣信中国(港股03301)资本中心高级融资总监倪翔宇最近向包括《时代周刊》记者在内的媒体公开表示:“房地产开发商经历了调控，具有一定的抗风险能力。如何应对金融政策的变化，是荣鑫需要考虑的问题。”

为了收紧融资，每个家庭也在尽一切努力。

据《时代周刊》记者报道，对于转卖债券，各承销商也在积极帮助企业进行路演；在增量方面，资产支持型证券、房地产投资信托基金等产品的推广也在同步进行。从反馈信息来看，房地产资产一般被认为优于一些周期性行业，因为即使风险发生，房屋也可以出售。

根据《时代周刊》记者对业内人士和房地产企业的采访，加快销售回报是他们应对风险的一贯方式。

新城控股高级副总裁欧阳杰对《时代周刊》记者表示，在外部融资紧张的情况下，加快现金回笼势在必行。"在保证现金流的前提下，适度降低利润预期是一种方法."

“没有什么比现金流更重要了。”他向《泰晤士报》记者强调，他建议一些现金流紧张的房地产企业永远不要继续打拼，不要固守一二线城市，可以适当向四线城市靠拢，实现高周转率和快速回报。

“借新债来填补是房地产公司的惯常做法。但是，如果你不能抵御金融波动，就会出现问题。”《时代周刊》记者邵光也表达了类似观点。在他看来，房地产毕竟不是一个卖白菜价格的行业。一旦房地产停滞不前，可能需要4-5年的时间来理顺关系。

在他看来，根据他个人的经验和判断，房地产企业应该避免大跃进，应该在总部设置防火墙。他还发现，他周围的一些小型房地产企业选择暂停房地产开发，等待机会再次进入。

来源：荆州新闻