【财讯】北大教授：中国房地产是将要破灭的巨大泡沫吗？

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陈玉宇:中国房地产是崩溃的巨大泡沫吗？

资料来源:北京大学光华管理学院公众号

年，在经历了新的房价上涨之后，中国房地产市场的调控政策有变得严格的趋势。 那么，现在一线城市的房价有泡沫吗？ 你如何解读现在的房地产调控政策？ 现在购买房地产长时间投资是个好决定吗？ 中国的高房价可持续吗？ 北大光华陈玉宇教授在日前举行的“思想光华媒体沙龙”上，分享了对这些问题的研究和观点。

(本文根据陈教授的演讲整理)

房价上涨有多快？

房价暴涨是不言而喻的。 但是，我想介绍一下“名义房价上涨”和“实际房价上涨”。

所谓“名义房价上涨”和“实际房价上涨”的根本区别在于是否消除通货膨胀率，或者是否考虑cpi指数的影响。 如果“名义房价”在一定期间内没有增长，但cpi指数在这期间上升，也就是说，相当于由于通货膨胀的侵蚀，“真正的房价”下降了。

具体来说，在两年内的短期内，通货膨胀率很低，名义房价上涨和实际房价上涨很接近，但是在谈论长时间房价上涨幅度时，如果不区分名义价格和实际价格，就会高估房价上涨的情况。 例如，如果中国的通货膨胀率为5%，20年后的名义价格水平将接近现在的3倍，30年后将达到4倍以上。 如果中国的通货膨胀率是8%，30年后的名义价格水平将是现在的10倍。 例如，10年前澳大利亚好住宅销售2万澳元，现在销售35万澳元，名义上是17倍，但消除通货膨胀因素的实际涨幅是2~3倍。

考虑到经济增长和通货膨胀的因素，通常房价，特别是“名义房价”没有怎么下降。 但是，现在在整个房地产市场，管制机构越来越多的时候着眼于调整建造房屋的数量而不是实际价格。 我认为控制机制应该调整住宅供应量，充分考虑“实际房价上涨”的因素。 否则，我认为控制是偏向的。 这一综合机制也是中国未来房价合理回升的重要机制。

要消除通货膨胀因素，还必须考虑房子质量的差异。 今天更好的建材做的房子，本身的价格更高。 fanget.al.( )计算了经质量调整的房价，从2003年到年，中国一线城市平均每年上涨13%，三线每年平均上涨8%。

数据显示，从2003年到2003年，中国一线城市的房价上涨了4倍。 考虑到调整住宅质量的数据，每年的涨幅为13%，中国一线城市的房价大致在6年内倍增。

哈佛大学教授glacier模仿了中国城市的四个划分，美国城市也分为四个划分，找到了美国的北上广深、省会城市和三四线城市。 根据表示，美国房价的上升率与中国相比，变成了“小巫婆看到大巫婆”。 从绝对价格来看，洛杉矶是10000美元/平方米，波士顿是6000美元/平方米，但今天的上海、北京、深圳达到了7000-8000美元/平方米。 基于这些注意，人们问:“中国房地产是大泡沫吗？ 这个大泡沫不会崩溃吗？ ”。

最近中央政府极其严格的房地产调控政策应该视为对泡沫的警戒。 房子在这两年里价格翻了一番。 对一般人来说意味着什么？ 我们分三种情况来考虑。

第一，你总是家里的居民。 这两年房价突然上涨，但是房子提供给你的服务没有变化。 涨价的原因是在旁边建好花园，建好学校，带来周边质量的提高，对你来说很有意义。

l第二，很多人都有这样的想法，现在住着，老了再卖给别人。 这意味着买家将以较高的价格接受光盘。 这相当于剥离光盘后的买家。

l3，向进入新城市的移民出租和出售房屋的案例。 城市房价上涨可能是因为这块土地将来能产生越来越多的收入和gdp。 例如，加利福尼亚州发现金块，推动淘金业的迅速发展，迅速发展酒店、饮食领域，当地房价上涨是分享发现黄金的红利。 同样，在现实经济中，房子实际上间接参与分享当地经济快速发展带来的收入。 北京人先买房子，开优秀的公司，开银行，越来越多的优秀人才进入北京，这些人把赚的钱付房租，买房子。 这也相当于分享未来人们劳动的成果。

引起美国房地产泡沫的是上述第二种情况，中国房地产市场有第二种、第三种情况。 从这个角度来看，中国的房地产市场比美国的房地产市场更健康。

房子盖得太多了吗？

房子太多了，是泡沫。 从2003年开始，中国建造了100亿平方米的房子。 据美国报道，中国近年来的房地产建设面积达到了100亿平方米(注: 1平方米=0.0929平方米)以上，美国维持在20亿~30亿。 从销售的角度来说，中国近几年每年完成约11亿平方米，美国约2-3亿平方米。

所以，只看建筑面积和销售面积的话，中国的房地产市场看起来问题很严重。 但是，按照中国的国情进行分解，尽管中国的房地产规模庞大，但考虑到人均住宅面积，考虑到中国迅速推进的城市化也是合理的。 很多人被一些绝对的数字误解或惊讶，缺乏各种认知，引起专家之间的意见分歧，影响着民众的恐慌，甚至失去决定的根据。

房子建在哪里？

理论上，生产率越高的城市，越有好的前途，新人口越多，房价就应该上涨。 但是，现实中，在生产力低的城市建设的房子正在增加。 现在三四线城市的大楼库存很大，存在过剩现象。 在中国，在不需要盖的地方盖房子的房子在增加。

考察城市的劳动生产率水平和新建住宅的数量，发现与中国和美国类似的问题是，生产率越低，人口越有可能流失的地方，房子建设得越多。 中国将比美国更严重。

房地产市场是崩溃的泡沫吗？

中国房地产市场快速发展的成绩巨大，1998年中国人均城市住宅面积为15平方米，现在30平方米多，大部分人受益，只是程度不同。 这里的问题是多方面的。

结合上述解体，我的核心观点是，中国房地产市场与美国房地产泡沫相比，有很多不同之处。 考虑到中国经济未来的增长和合理的土地供应，今天的房价可以维持，基本上是合理的投资。 但是，前提是中国各城市必须把土地供应控制在合理的水平上，不要太多。 值得警惕的是，现在的高房价依然很危险，赋予了中国的优势，但不会像美国房地产泡沫一样迅速破裂。 具体的原因表现在以下四个方面。

第一，从开发者的库存来看，一线城市开发者没有库存，北上广深没有房子就可以销售。 二线城市的库存有点上涨，但没那么严重。 三四线城市库存很多，所以三四线城市的房子盖得很多，产生了泡沫，浪费了。

第二，从住宅空置率来看，根据家庭调查数据，中国住宅的空置率从5%-6%的水平上升到现在的10%的水平，但这个空置率还在可控范围内，住宅市场不会马上崩溃。

第三，从控诉的角度来看，中国人买房子比美国人买的是在高首付、高房贷利率的条件下，高储蓄者寻找财富积累的来源。 对于美国人，有钱的中国人不想买基金和保险产品，不想买房子。 中国人对房子的控诉因素不断增加房子的供给，促使城市进一步增加土地。

第四，从供给的角度来看，房地产开发商年轻时杠杆极高，现在政府收紧了对开发商的信用，降低了杠杆率。 另外，必须看到供求决定短期房价，长期房价依赖于供给因素，即长时间的生产价格。 中国房地产的总建筑价格约为3000-4000元/平方米。 在小城市，网络建筑的价格占三分之二，土地占三分之一。 到了北京，土地价格占三分之二，网络建筑的价格占三分之一。 所以大城市房价的长期价格还是取决于土地供应。

现在购买房地产长时间投资是个好决定吗？

房价今天这样上涨，这种势头能持续吗？ 着眼于今后20年，现在购买房子作为长期投资，是可持续合理的投资吗？

我认为房子每年上涨3%以上是合理的投资。 在这3%中，2%是折旧，1%是净收益率。 每年上涨3%，难吗？ 事实上，在美国房地产投资的真正收益率不到1%。 现在北上广深房价要求保持3%的上涨速度，需要一点前提条件。

首先，让我们考虑一下将来人们对房子的控诉有多强烈。 其中最重要的因素是收入增加有多快第二政府能建多少土地。 我们假设20年后中国的城镇化率达到了70%，房价收入比达到了10倍，房子每年折旧2%，人均住宅面积上升到了40平方米。

我们要拆除一、二、三线城市，拆除一年新建多少所房子和人们收入增加速度的关系。 以一线城市为例，如果居民收入增加6%，城市每年新增住房1000万平方米，房子的真正收益率将达到3%。 计算通货膨胀率4%，名义上可以得到7%的真正收益率。 如果北京每年增加000万平方米的住宅，为了有更强的购买欲望，必须更富裕。 所以，具体以北京为例，假设未来每年保持6%-7%的经济增长率，新建住宅下降到以前的50%左右，投资房地产在今后20年内每年可以保证3%的净利润率，是合理的投资。 这些假设不一定成立。

中国今天的房价已经上涨到很高的水平。 住宅投资必须维持3%的真正收益率，北上广深，甚至包括二三线城市必须维持6%到7%的真正收入增长率，住宅供应地必须降低到过去五年的一半水平。

所以供给、诉求是很简单的道理，第一我们迅速发展经济，提高大家的收入，房价还会很高。 第二供应地不要太多，太多会崩溃。 我们的结论是房价确实很高，所以必须慎重对待。 为了避免房价崩溃，政府当然可以抑制土地供应，但机会价格是我们城市化的速度变慢，生产效率受损。

当然，房价可以更高。 刚才的决策模式是合理的，但中国人要买房子，所以往往不要求3%的真正收益率。 如果把钱存入银行，放在股票市场上的收益率很低，人们就会投资房地产。 但是，中国能支撑多少房价？

越来越多的创新可以支撑今天的高房价

我对中国房地产很乐观。 但是，政府加大力量维持房价不是件好事。

我提出的政策建议是:

l国土资源部门改革僵化的用地指标批准机制，地方政府以更大的自主权利决定采用土地

l改革城市规划的工程师主义方法，充分考虑价格、价格的作用，不能遵守没有根据的容积率指标，必须充分考虑当地的市场状况

l把交易环节的税收作为持有环节的税收

l大力建设健康的金融和资本市场，增加人们储蓄的来源，有越来越多的投资机会和方法，减少购买的诉求。

l大大促进劳动生产率和全要素生产率的提高

l妥善进行房地产投资的诉讼管理，特别是在二线城市的限制。

经济快速发展，高房价可持续的快速发展不好，不能持续。 我们需要促进生产率和全要素生产率的提高。 我们的经济只有年轻人多创新，做越来越多的产品和服务，才能支撑我们今天错误的高房价。

陈玉宇现任北京大学光华管理学院应用经济学系教授，担任北京大学经济政策研究所所长。 我在北京大学获得经济学学士学位，在澳大利亚国立大学获得经济学硕士和经济学博士学位。 曾任国家经济体制改革委员会宏观经济司。 致力于经济的迅速发展和生产力、人力资本和增长、健康和污染、行为经济学和劳动市场、收入分配、地区差异等行业的研究。 他的研究发表在《美国科学院纪要》( pnas )等国际学术杂志上。 获教育部高中社会科学优秀成果奖二等奖，严宁

研究奖、北京大学优秀教育奖多次获得光华管理学院教育优秀奖。

来源：荆州新闻