松山湖：深莞产业合作驶入快车道

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华为的庞大规模决定了它的任何业务布局都会吸引外部注意力，而这一次，焦点落在了东莞的松山湖。或许，这就是一个企业与一个“城市”之间的微妙关系:有人对松山湖楼市寄予厚望，这也反映出企业扩张对生产成本布局和R&D的双重烦恼，以及城市房地产价格高企导致的各种成本增加。企业寻找更适合自身性价比的地方是一个市场化的选择，深圳+东莞可能是一个很好的合作模式。

证券时报记者吴家明

在深圳，如果你问别人关于坂田的事，受访者的第一反应是华为。现在，如果你问别人关于东莞松山湖的情况，他们的第一反应可能是华为。

深圳在快速发展的过程中已经面临空发展不足的问题，这使得工业和住宅向周边城市的溢出问题尤为突出。东莞的松山湖一直是他们关注的焦点，自然也成为了房地产市场的热点。在粤港澳大湾区和深莞惠区域合作开发试验区的框架下，松山湖将迎来什么样的新机遇？深圳+东莞可能是一个很好的合作模式。

华为的产业链效应

松山湖，乃至整个东莞，凭借其地理、产业支撑和城市环境优势，逐渐成为深圳产业转移的首选地之一。华为的案例正好印证了一个强大的企业带来了产业链的引领效应。

事实上，松山湖原本是位于东莞市大岭山镇的一个大型天然水库。后来，政府部门以松山湖为中心，将松山湖附近的大岭山、辽埠、大朗等城镇的一些边缘区域进行了划分，并与该湖区进行了重组，形成了一个新的国家高新技术产业开发区。整个松山湖地区位于东莞市中心，包括松山湖高新区和石龙、石牌、茶山、寮步、大朗、大岭山六个镇，总面积463平方公里。

松山湖作为东莞的产业创新和技术中心，不仅承载着东莞未来经济发展的方向，也承载着引领东莞创新驱动主力军的厚望。近年来，松山湖的发展似乎并没有让市场失望，gdp的增长速度远远领先于东莞其他地区。据公开信息，2017年松山湖实现国内生产总值386.08亿元，同比增长13.8%，增速比东莞高5.6个百分点，位居全市第一；规模以上工业企业总产值3039.78亿元，首次突破3000亿元大关，同比增长18%。松山湖在国家高新区综合实力中排名第23位，在全省高新区中排名第3位。

近年来，深圳产业溢出效应加快，东莞凭借其地理、产业支撑和城市环境优势，成为深圳产业转移的首选地之一。说到产业转移，第一波可以追溯到20世纪90年代深圳的产业转型升级时期。当时，一批企业，尤其是台商，来到了东莞。然而，深圳与东莞的产业合作呈现出完全不同的面貌:企业的主要形式从中小企业演变为大企业，产业链从低端环节转移到高端环节，产业布局从传统产业转变为新兴产业。说到松山湖产业，大多数人的印象当然是华为。

根据公开信息，华为自2005年以来一直部署在东莞。直到2016年5月，一篇名为《别让华为跑了》的文章席卷了互联网，这让华为和东莞成为热点。根据今年2月召开的松山湖年度工作总结会数据，2017年园区规模以上产业增加值为332.69亿元，华为企业规模以上产业增加值占园区规模以上产业增加值的56%。与此同时，《证券时报》记者发现，华为软件服务商如中软国际、Epro软件、酷天安(港股00028)云谷工业园等都在松山湖落户，还有很多来自深圳的企业。华为的案例证实了一个强大的企业带来了产业链的领先效应。

事实上，不仅仅是华为，松山湖已经逐渐发展成为一个高科技产业中心。据不完全统计，松山湖公园已引进华为机械、CIMC (000039，股票咨询)(港股02039)、新能源、玉龙通信、艺声科技(600183，股票咨询)、一事通(300376，股票咨询)、普联和东阳光耀(港股01558)。

华为在房地产市场的“标签”

松山湖的价格也成为东莞的“龙头”之一。华为凭借其大股东身份，以东莞绿源实业投资有限公司的名义，通过招标、拍卖、拍卖等方式，获得了近10块限价住宅用地。

在松山湖创业的黄波回忆说，2017年他来东莞考察环境，最终决定在松山湖创业。每天，他从深圳南山的家出发，不到一个小时就能到达松山湖。在他看来，从深圳到东莞不会有明显的距离感。事实上，松山湖和深圳房价的“距离”越来越小。

这是如此短的“距离”，许多房地产企业长期以来一直在关注这块热土。《证券时报》记者在松山湖周边调查中发现，碧桂园(港股02007)、华润、万科、保利、金地、融创等大型房企已经在松山湖或周边城镇布局。此外，就在去年12月，东莞绿源实业投资有限公司还以11.6624亿元人民币赢得了三块大型商住用地。根据企业注册信息网，东莞绿源实业投资有限公司的大股东为华为投资控股有限公司..自2015年以来，华为以大股东身份，以东莞绿源实业投资有限公司的名义，赢得了近10块限价住宅用地，分别位于环湖北路、金铎港和阿里山路段。

松山湖的价格也成为东莞的“龙头”之一。记者发现，位于松山湖旁的长城时嘉、万科宏喜诺亚、万科松山湖一号等二手房项目均价已超过每平方米3万元，一套50平方米以上的一居室和一居室目前要价175万元。此外，房价的上涨自然导致了房租的上涨。当地中介张经理表示，位于松山湖附近的万科二手房项目一室一厅(约50平方米)的租金可达2500-3000元。在松山湖一带，记者还发现了许多带有华为色彩的项目:华为湖滨花园、华为南公寓...

根据乐友佳研究中心提供的数据，2016年，松山湖地区的大岭山镇、大朗镇、寮步镇和松山湖的二手房平均成交价格分别为14，384元、11，147元、11，847元和18，053元。今年上半年，上述四地二手房平均每平方米交易价格分别上涨至16670元、14977元、16917元和25186元。值得注意的是，自2016年9月新一轮房地产市场监管在全国范围内启动以来，东莞已逐步升级了调控措施。

“松山湖的价格是东莞最好的之一。几个湖景二手房项目的价格超过每平方米3万元。很多来这里买房的人都是华为的员工，当然也有来自深圳和广州的投资者。”房地产经纪公司经理张表示，东莞目前的限购政策仅针对一手新房，大朗和辽埠镇的新房价格相对较低，因此也有很多外国投资者。记者对比东莞和深圳的房价后发现，深圳东莞附近的沙井、松岗和光明的新房价格一般都在每平方米4万元以上，比松山湖及其周边地区高1万元左右。在华为总部所在的深圳市坂田区，一些新房和许多二手房项目(包括万科城和佳兆业广场)的价格都超过了每平方米5万元。

如今，在深圳，高房价根本无法应付普通工薪阶层。林深区的房价与许多深圳人所需要的“最后一根稻草”没有什么不同，这是许多人留在深圳并在工作和生活中扎根的最后希望。与惠州林深地区“万元以上”的价格相比，东莞的凤岗、虎门、长安、松山湖的价格相对较高，但仍然吸引着购房者和投资者的目光。在周末，记者随机采访了一些正在看大朗镇新房子项目的购房者。他们被吸引到东莞投资的原因都包括“华为因素”。虽然不能说华为是推高松山湖房价的原因，但像华为这样的知名企业确实参与了房价上涨的浪潮。

企业与“城市”的微妙关系

松山湖有大量的工业用地和优惠政策，吸引了包括华为在内的许多高科技产业。东莞和深圳“一小时产业圈”的形成可能是一个双赢的局面。

事实上，除了市场知名的松山湖，华为还将注意力转向了位于汕尾的深山特区。在许多市场参与者看来，高房价和高地价确实会使企业的经营成本越来越高，这在一定程度上会影响企业的决策。企业在深圳以外寻找土地似乎是合理的，这是企业正常的布局需求。

可以预见，东莞制造业的繁荣并不仅限于制造业。随着深圳与东莞产业合作的深入，松山湖将成为粤、港、澳大湾区分红的受益者:松山湖将成为“广深港科技走廊”的腹地，因为它南临深港，北接广州。松山湖以大量工业用地和优惠政策吸引了包括华为在内的许多高科技产业，以换取它们在当地的业务。根据最新出台的《东莞市松山湖高新区R&D企事业单位建设补贴暂行办法》，具有一定实力的科技型企业最多可获得1000万元的R&D企事业单位建设补贴，园区每年将选择不超过10个项目进行资助，同一企业最多资助一次，补贴资金分三期拨付。

黄波还表示，华为的庞大规模决定了它的任何业务布局都会影响公众的神经。围绕华为的产业生态系统越来越完善，这可能改写东莞科技产业的发展历史，促进东莞本土产业的升级。

中国(深圳)综合开发研究院院长范刚建议，粤港澳大湾区各地区不应再走自己的路，而是应该以开放的态度进行整合和发展。目前，全球金融中心城市呈现“双重转型”趋势，即全球金融中心转型为“金融+技术”中心，单个大都市转型为大都市群。未来，中国的单个城市将一个接一个地转变为城市群，城市群的功能需要突破分区界限，实现深度融合。

随着粤港澳大湾区战略和区域协调发展战略的推进，深莞惠经济圈第十一次党政领导联席会议(3+2)上披露的信息已经引起了关注:参照深汕合作特区的相关做法，我们将在东莞和惠州推进与深圳相邻的某一区域的划定，规划建设一个功能协调、产业互补、成果跨越行政区域的区域协同发展试验区。

对此，中国新经济研究所(深圳)综合发展研究所执行主任曹忠雄表示，粤港澳大湾区的产业体系呈梯形。“与世界上其他海湾地区相对均衡、处于同一水平的情况不同，我们既有接近发达国家的高端产业，也有产业层次多样化的相对低端产业。正是我们的竞争优势使我们与世界有一定的差异，因为只有这样我们才能形成和谐的产业关系和良好的商业环境，并在相对较短的时间内形成完美的产业合作。就供应链成本而言，粤港澳大湾区是全球最具竞争力的地区。”曹忠雄认为，粤港澳大湾区未来的产业体系也需要对珠三角城市中的后发产业进行升级，因为先发产业有限，产业需要溢出。与此同时，城市的话语应该相互协调，而不应该单独作战。

对于企业来说，寻找一个更适合自身性价比的地方是一个真正的市场化选择:深圳+东莞可能是一个很好的合作模式。或许，这就是一个企业与一个“城市”之间的微妙关系:的确，有人对松山湖楼市寄予厚望，这也反映出企业扩张对R&D生产成本布局的双重烦恼，以及城市房地产价格高企导致的各种成本增加。然而，东莞和深圳“一小时产业圈”的形成可能是一个双赢的局面。

来源：荆州新闻