【财讯】济南千余套手续齐全别墅被判定违建

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中国房地产报李福英记者樊永锋|济南，北京报道

落后的雪野湖生态保护整治行动一次也不会暴发“产业梯度地”多年来的累积积弊。 像持有合法批准手续的别墅这样的建筑物面临着“一刀切”的命运。

年4月11日，济南莱芜雪野旅游区管理委员会的纸张补偿公告将把雪野湖别墅专业建设纳入实质阶段，拆除517栋建筑。 引人注目。

定位为文化旅游的雪野湖旅游区位于济南市莱芜区(原莱芜市)，距济南市区46公里，是国家AAAA级风景区。 随着旅游开发政策的力量不断增加，文旅度假房地产项目到处开花，千万亩房地产项目的规划用地成为常态，别墅和联排等低密度项目在当地旅游健康开发政策的“避难”下野蛮增长。

4月8日，雪野湖绿城桃花源业主张先生接到雪野旅游区管理委员会管理业务小组的电话，被告知别墅将被拆除，证实了许多业主一直担心的谣言。

4月9日，一张雪野湖用莱芜WeChat的力矩疯狂地绘制了被拆除的房地产项目的分布图。 根据该分布图，此次拆除体系别墅建筑共计520栋，共计1032套，均已获得合法批准手续。 恒大金碧天下86套，山东高速投资快速发展有限企业开发的高速绿苑120套，高速绿城378套，英伦小町29套，雪湖春风237套，维笙酒店别墅31套，白马庄园5套，海逸山庄15套，莱钢金鼎108套及

4月11日，根据业主提供的录像，雪野湖东侧的雪湖春风项目部分开始拆迁，别墅主体被夷平。 该业主表示，“项目完成后还没有交货，莱芜别墅专业维修事业集团将与开发商协商，率先开始解体。 入住完毕的东西还没有开始拆迁”。

当天，雪野旅游区管理委员会发布了补偿公告。 “对竣工检查后交付给采用的建筑参照房地产市场的判断价格进行补偿，对未竣工检查、未交付采用的建筑按照建筑工程的判断价格进行补偿”。 在这次公告中，雪野旅游区管理委员会将拆除范围编成了517栋建筑物。

方案一出，业主就骚动起来。 “国家有确定违反别墅建设的禁令，但雪野湖周边的别墅多与连列双重，符合低密度的高级住宅政策，多数有合法的批准手续，因此我们将讨论是否应该拆除。 ”。 成为拆迁对象的左岸水都业主孙先生。

济南市莱芜区自然资源局4月15日发布了《关于停止受理雪野风景区10个小区不动产登记的书信》。

据中国房地产新闻记者调查，这次拆除的517栋建筑是手续齐全的别墅类低密度住宅项目和商业服务用房。 面对拆除的一千多套建筑，据不完全统计，除左岸水都、高速绿苑和恒大金碧天下外的产品有70年的住宅产权，拆除建筑大多是40年的商业产权室。 谁应该承担这些批准项目的责任引起了当地舆论的关注。

莱芜区审批手续齐全的建设项目分布图

另一个值得注意的问题是，在拆除的项目中商服用地在雪野湖多年土地出让中占很大比例，“产业梯度地”成为当地文旅项目开发的通行方法。

4月16日，中国房地产报记者致电雪野湖生态环境专业整治事业集团，吕姓员工表示将调整专业媒体接待人员回答记者采访。 之后，记者取得了很多联系，在断稿前没有收到回应。

同日，恒大山东分企业的员工宣布，企业将全力协助政府员工，具体情况不明。 绿地山东企业营销负责人表示，他们的项目没有接到拆除通知，山东高速绿城雪野湖开发有限企业登记的多个办公室电话是空号。

合法的建筑物被拆除

雪野湖风景区内10个小区关于停止受理不动产登记的书信。

雪野湖别墅专业的维修行动从去年4月开始。 据济南时报报道，雪野湖沿岸湖展开了史上最大规模的解体行动，该解体是对周边混乱秩序的“纠错”，也是对雪野湖的退避保护行动。 当时，雪野町政府相关领导人在接受当地媒体采访时说“青山绿水是雪野湖的生命线”。

清明节前夕，雪野湖地区室外发布了“拆除别墅431套，保存598套”的分布图，该版的拆除方案一直持续到今年3月底。 据多个业主透露，该版拆除方案的分布图在管辖区域内公布，但雪野旅游区管理委员会正式公布的情况尚不明确。

年5月，济南市莱芜区雪野镇行政执法中队共同建设，建设国土所，拆除雪野镇金泥湾风景区西岸总建筑面积3000平方米的违章建筑。

年3月28日，山东省委常务委员会、济南市委第一领导曾赴莱芜区调查雪野湖旅游区违规建设别墅，仔细检查维修事业。 4月11日，济南市莱芜雪野旅游区管理委员会宣布，517栋建筑物全部拆除，未保存。

“即将拆除的别墅项目符合当时政府的计划，没有突破生态系统的红线。 》水都业主向中国房地产报记者提供了他持有的房屋房产票和左岸水都项目(莱芜金鼎置业有限企业开发)的五证新闻、环评报告和招商文件。

绿城桃花源老板张先生也对中国房地产报记者说:“年上半年发表的第1稿解体分布图的431栋别墅实际上也是手续齐全的房子，当时还没有交付工程。 现在改成了“一律”的所有解体。 ”。

“不允许只在饮用水水源地周边有建筑物，可以以景区的名义在周围有建筑物。 》左岸水老板孙先生提供了雪野景区建设计划环境保护局提供的说明资料，其中有确定资料证明雪野左岸水不在雪野水库水源地的一级保护范围内。 接到解体通知的孙先生打电话咨询了济南市自来水企业，员工表示雪野湖不是饮用水水源地，而是工业用水水源地。

开发者收到的拆除通知。

中国房地产新闻记者通过济南市房管局的网站发现恒大金碧天下、绿城桃花源等项目的审批证新闻还在册子上。

由于当地政府对业主没有关注的问题作出了越来越多的公开回应，许多人私下与业主逐一协商回购，面对解体的千套别墅业主的自愿组织寻求政府的回应。

4月11日，雪野旅游区管理委员会发布了比较别墅拆除的补偿公告。 其中，补偿方法是“对竣工检查和支付采用的建筑参照类似房地产市场的判断价格进行补偿。 对于未竣工验收、未支付采用的建筑，根据建筑工程的判断价格进行补偿”。

雪野湖旅游区管理委员会4月11日发表的补偿公告。

根据公告，此次雪野湖别墅群的拆除旨在恢复莱芜雪野风景区的自然生态功能和公共属性，拆除范围编入莱芜雪野风景区计划范围内的517栋建筑。

比较公告中的补偿和奖励政策表明很多业主不接受。 “首先，我们家五证俱全没有违反建设。 其次，左岸水都小区面临解体的房子都不是独立别墅。 最后，只是电话通知我们把我们的房子赎回后拆除，根据买卖的公平，我们不想出售。 执行征收时也应该通过法定手续，按照《国有土地上房屋的征收和补偿条例》公布新的土地计划、征收主体、具体补偿方案、听证会后执行。 ”。 孙先生的观点被很多业主认可了。

“围猎”雪野湖

业主提供的雪野湖旅游区计划拆除别墅分布公示。

业主对雪野湖整治属于解体还是“违背解体”提出疑问，要回答这个问题，必须从雪野湖旅游区的开发开始。

被称为“北中国第一湖”的雪野湖是山东省内重要的湿地资源之一，周边排列的别墅群改变了旅游度假区的功能。 那时，开发公司用双层拼装的别墅和高层建筑的开发方法平衡容积率，避免了审查的通行方法，这也为现在的解体在湖里埋下了伏线。

雪野湖旅游区原计划为“山东湖滨休闲中心、山水运动、会议疗养基地”，现在常说的是湖边的别墅项目。

自2007年雪野旅游区管理委员会成立以来，当地政府通过“引进项目乳母式服务口号”、招商人员“5+2”、“白加黑”等方法吸引绿地集团、恒大房地产等企业品牌的房企，山东本土很多不

中国房地产新闻记者根据中国土地市场网数据不完全的统计，雪野湖周边目前开发的项目有高速绿城桃花源、恒大金碧天下、山东中宸旅游开发有限企业开发的白马庄园、绿地雪莉镇、莱芜市宏基置业有限企业开发的林海山庄。

根据中国土地市场网的公开数据，从2003年到年末莱芜归属济南之前，雪野町实际转让土地共计117件，总面积487.434708公顷，共计约7311.52亩。 其中住宅用地31件，总面积170.8235公顷，约2562.4亩，其余多为商业服装类用地。 自2005年开始解体以来，雪野町没有土地成交记录。

在雪野湖开发的大致项目推广中，四个项目的公开计划占地面积超过一千亩。 其中，绿地雪莱镇规划总占地面积约4万亩，建设用地约2.5万亩。 恒金碧天下计划总占地面积8000亩山东高速绿城桃花源总体规划用地4200亩，204亩计划用于低密度住宅建设，1013亩用于高尔夫球场建设，187亩用于高尔夫球场住宅，1013亩用于酒店 原乡蓬贝里计划总占地1500亩，其中建设用地870亩。

山东高速作为最早进入雪野湖开发的公司，2008年获得了180亩住宅用地和110亩辅助住宿餐饮用地。

年3月24日，根据山东高速股份公告，与绿城集团签订了战术合作框架协定，成立了项目企业开发了雪野湖项目。 年——年，山东高速绿城莱芜雪野湖开发有限企业再次采集了134亩住宅用地和281.5亩商业服用地。 雪野湖开发7年来，山东高速绿城桃花源项目共摘录了705.5亩土地。

年11月，恒大地产进军雪野湖，从年到年，莱芜恒大金碧天下置业有限企业一共选择了8份住宅用地和1份住宿饮食用地。 其中，住宅用地共计约1306亩，住宿饮食约178.7亩。 年，根据协议转让办法，莱芜恒大金碧天下置业有限企业获得了0.036亩其他商服用地。 恒金碧天下置业有限企业共计获得土地1484.736亩，与计划的8000亩用地相距甚远。

绿地较晚进入雪野湖，每年采集3件住宅用地和6件商服用地，其中住宅用地321.8亩，其他商服用地422.3亩。 这个绿地雪莉镇的计划建设用地与2.5万亩相比，还不到其计划用地的三分之一。

除了这些大型开发公司有土地外，山东当地的几家开发公司也从2009年到2009年，选择了一些地块，开发了白马庄园的阿卡内町、雪湖明珠、林海山、雪野庄园、雪野左岸水、雪野湖英伦町项目的一系列项目

从年到年，雪野町几乎不出让土地，到年莱芜金汇信置业有限企业获得69.4亩住宅用地和7.5亩商服用地10件开发了雪湖春风项目。

在雪野湖负责项目开发的匿名人士说:“由于土地指标有限，开发公司实际得到的土地比最初雪野旅游区管理委员会约定的土地还不到一半，项目符合约定的土地整体计划，开发建设

与这次大规模解体相比，至今高速绿城计划在项目整体的开发上投资29亿元，除了住宅产品的开发以外，还包括将高尔夫球场变更为绿地公园，整备颐和园等基础设施方面，但近几年的销售利润为9.3

从投资和收益两组数据来看，一方面是有限的土地开发，一方面是巨大的基础辅助投资，在现在的城市规划法规体系下，只能根据容积率制作复印件。 为了获得最大利益，依靠景区的概念，开发以别墅类为主的低密度产品也是获得高溢价的第一途径。

从雪野町成交的这31件住宅用地的容积率来看，大多为低密度住宅计划设计，其建设项目将双层拼法别墅与小高层、高层组合起来，在容积率方面规避了政策风险，增加了公司的利润。

开发加剧了雪野湖周边土地指标的稀缺性，开发公司通过“租赁征收”的方法获得了土地，在土地供应端获得了高额利润。

据当地村民说，年以后征收土地补偿越来越高，相关程序也变得复杂，在用地指标有限的情况下，征收文的批准不容易，所以很多开发者开始选择“租地”开发。 这个在当地公开了“秘密”。

包括中国房地产报纸在内的很多媒体去年对雪野湖观光地“别墅围湖”的开发乱像进行了相关调查，但没能阻止雪野湖周边的房地产开发热潮。

年，有媒体对雪野湖过去几年积累的房地产开发乱象进行了调查报道。 其中，租赁代征、租赁未使用、以有特色的城镇名义进行“产业梯度地”、房地产开发等问题较为突出。

政策导向土地框架

四月初雪野湖别墅拆除分布图。

2007年前雪野湖只是莱芜地区的普通农业水库，最大水面面积达13平方公里，是周边农业的重要灌溉水源地和饮用水源地。

2004年，在山东省人民政府批准的《莱芜市城市总体规划( 2003年―年)》中，雪野町、茶业口町和大王庄町共同规划为旅行型城市。 把雪野湖纳入“十一五”时期国家要点生态建设工程契机，在维持生态平衡、保护湿地功能的基础上，打造雪野湖生态旅游产业链成为莱芜展示形象的大窗口，雪野旅游区概念逐渐出现。

2008年，在中国城市规划设计研究院和旅游规划研究中心共同完成的《莱芜市雪野旅游区总体规划( 2007年―年)证书》中，雪野旅游区全部区域分为雪野湖景区和房干景区两个板块，雪野北岸新镇、雪野左岸水都，

年11月，雪野旅游地被批准为省级旅游度假区。 年末，在原莱芜市十六届人民代表大会第十六次会议上，原莱芜市人民代表大会常务委员会通过了《关于全市力量加快雪野旅游区开发建设的决议》，雪野旅游区的开发建设以法定形式上升为全市战术，大开发、大开放、大快速发展新

山东省政府将雪野湖列为省级60个有示范特色的城镇之一，定位为文化旅游、智慧健康的城镇，计划建设全省旅游健康养生集聚地。

随着轰鸣，雪野湖过去房地产的无序开发又陷入对错，让所有者和当地人产生疑问，这是当地政府部门与雪野湖的计划基本上在做什么，谁应该负责。

年中国房地产报发行了《山东雪野湖旅游区开发乱像》，当时没有上述名字的人对中国房地产报记者说:“别墅用地政府是否有自己的评价，我们根据容积率的高低来测定公司是否违规，这些公司是独栋的低层住宅。

据当地媒体报道，莱芜区提供的未来计划是雇佣世界一流的团队，建设“山东硅谷”，还建设包括航空运动休闲城镇、养生休闲城镇、齐鲁战国风情城镇在内的三个特色城镇。

关于当地政府的解体还湖，新企划的新快速发展计划图由当地媒体齐鲁晚报指出。 “雪野湖解体了新起点，但新计划必须经得起检查，不能在几年后重新违反现在上阶段看到的计划。 ”。

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来源：荆州新闻