北京新政下现二手房违约潮:算不可抗力 不承担违约金

本篇文章2200字，读完约6分钟

上周末，王先生陷入了困境。自从3月16日北京出台新的监管政策后，他陷入了是否与卖方解除合同的矛盾之中。

“之前的问题是，在房价如此之高的情况下，是否要密切关注房屋的重置，而现在，是否要选择取消合同成了一个两难的问题。”王先生说，他属于市场上最常见的"连锁名单"业主，他名下的房子还没有卖出去，而这房子的买家也陷入了是否解除合同的纠缠中。“如果买我房子的人选择取消合同，估计我的找房子计划会慢下来。”王先生说得很清楚。

与此同时，据《证券日报》记者称，许多已经签署合同但还没有时间在网上签署的买家，在首付比例大幅提高的情况下，到处都在筹集资金。在这些人中，终止风险的概率更高。

此外，一家中介公司的一名员工告诉记者，以前的监管涉及贷款条件变化时，提交材料的时间一般是标准的，即只要将相关材料提交给贷款审批部门，就可以享受监管前的政策。然而，新政是基于网上签约时间，这比以前的规定更严格。“很多客户都计划违约。我们只能尽可能地协调，看看房主能否降低价格。如果你不能支付首付，你只能违约。”上述中介公司的员工表示，20%在店内签约但未在网上签约的客户明确表示会放弃交易，也有客户表示会考虑。

对此，一些业内人士指出，北京新楼市调控对北京二手房市场的短期影响之一是违约和纠纷案件明显增加。

监管和超重正在按计划进行

春节以来，北京二手房市场迎来了一个火热的市场。

作为北京二手房市场份额最高的中介机构，链家地产在最新报告中指出，2017年春节后，北京的成交量持续上升。截至3月第二周，交易量达到4849套，比上个月(接近2016年)增长9.3%。一年中最高的价值；就价格而言，它已达到67621元/平方米，比上个月增长2%，比2016年推出“930”政策时的平均价格高出29%。

同时，根据叶巍我爱我家集团市场研究所的统计，从3月1日到3月15日，北京共有9309套二手房在网上签约，比2月下半月增长了53.8%。

然而，一些内部人士告诉《证券日报》，由于网上签约的滞后，3月上半月的交易数据至少要到4月上半月才会反映出来。

面对这种情况，有传言说有关部门很有可能在3月底出台新政策。最终结果是，监管超重将提前着陆。

3月17日下午，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合下发了《关于完善商品房销售和差别信贷政策的通知》，新政策于次日实施。该规定直接参照投资需求，恢复了以前实行的住房和贷款确认政策，即只要全国有住房抵押贷款记录，不管名下有没有房子，都按二套房计算，购买普通住房首付不低于60%，购买非普通住房首付不低于80%，贷款期限缩短为25年。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，目前北京五环路以内的总价不到468万元，称之为普通住宅，而五环路以外的总价正在下降。根据2017年北京市商品房平均交易量的计算，除自住住房外，大部分新建住房是非普通住房。虽然大部分二手房的指导价都比较低，但除了公房，如果你想借更多，大部分都会变成非普通的房子。

“连环法案”下的违约潮

然而，在调控提前落地的情况下，陷入困境的王先生已经计划好要了解合同的情况。

王先生告诉《证券日报》，他现在的房子在东五环路附近。为了让孩子们上学，不久前在南二环路建了一套两居室公寓。但是，由于之前用贷款买房，王先生的两居室被确定为第二套房，首付款被直接提高到80%。

“我问过中介，新政是作为不可抗力而出台的，终止时不必承担违约金。老实说，取消合同的想法实际上是更多的首付，而且还有收款的压力。另一方面，我觉得政策已经出台，房价可能会下降。我想看一个月。”王先生说，以上考虑仍然是在他的房子可以顺利出售的情况下。在政策出台前，王先生与业主达成协议，将价格提高20万元，但现在买他房子的人也在考虑是否继续履行合同。

根据麦田房产法律部的分析，如果由于新政的影响导致首付款增加，买方有权终止合同。根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》，这是正常的终止，不需要承担违约责任。

一些中介机构指出，目前北京二手房交易有一半以上是“连锁订单”，一旦一个环节出现问题，两三笔交易都会受到影响。

据《证券日报》记者报道，像王这样需求增加的业主，在新政出台后无法卖出或买入的情况并不少见。

此外，在“新政”前签了合同的李女士现在正在各地筹集资金。由于业主原因，去年签约的李女士未能完成网上签约。去年她签合同的时候，她敲定的房子总价是600万元，现在已经涨到1200万元，所以主动违约并不在乎李女士的被考虑。“按照原来的政策，我可以借300万元。还完房子还完贷款后，按照第二套房首付款的80%，我只能借100万元。剩下的200万元只能先借。”李女士说。

与李女士因差价而尽力收钱的情况相比，最近签了合同的业主很多，首付款大幅度增加，违约概率也大幅度增加。

然而，一些金融业人士指出，“当首付突然增加时，个人信用贷款可能会变得火热。”如果相差不太大，买家可以考虑贷款利率只比商业贷款高一个百分点，银行可以借30万元左右，但建议买家要考虑自己的承受能力。

值得注意的是，在新政出台的短期内，业内人士普遍认为市场将陷入一个冻结的交易期。据叶巍我爱我家市场研究所统计，3月17日，北京已完成二手房网上签约1497套，同比增长近40%，创下2016年9月30日以来单日签约新高。"他们都在赶末班车，本周交易量将大幅下降."一位中介公司的负责人说。

来源：荆州新闻