房企融资添“紧箍咒”严控资金违规入楼市

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中国资产管理协会近日发布了《备案管理规定第4号文件》，要求规范证券期货经营机构设立私募股权管理计划，在房价上涨过快的热点城市投资普通住宅项目。业内人士认为，新政策将对非法资金流入房地产市场和抑制热点城市房价泡沫产生深远影响。监管思维指的是行业的健康发展。

根据该文件，如果私募股权管理公司计划在房价上涨过快的热点城市投资普通住宅房地产项目，暂时不会备案，包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南和成都等16个热点城市。

文件特别强调，投资方式包括委托贷款、嵌套投资信托计划等金融产品、信托受益权及其他资产接收(接收)受益权的转让、房地产开发企业以实物债权形式进行的股权转让等是监管的重点，上述产品今后不再备案。

随着宏观调控的深化，房地产企业直接从银行贷款融资变得困难，于是转向信托、私募、基金子公司等嵌套资产管理计划渠道融资。这些资金仍主要来自银行，项目集中在热点城市的普通住宅项目，为房地产企业提供土地出让金或补充营运资金等服务。

近年来，“名股实债”模式开始流行。信托公司和基金子公司发行了大量信托产品和私募股权产品，以筹集资金购买房地产项目，然后通过房地产开发商的运作提取资金支付收益。“去年，大量银行理财基金通过这种模式进入房地产市场。”上海一家基金子公司的一名工作人员介绍说，这种产品通常与投资者约定固定收益。然而，随着房地产市场的波动甚至降温，一些产品最终爆发了赎回危机，普通投资者遭受了巨大损失。

据业内人士称，新政策直接指的是土地市场上的剩余资金所积累的土地价格泡沫。自2016年以来，高总价、高单价、高地价的“三高”地块频频出现，地价高于周边房价的现象屡见不鲜。根据中原地产的数据，中国50个大城市的平均房价上涨了43%。苏州、南京、上海、杭州、天津等城市土地周转量超过1200亿元，地价、底价和土地总周转量均创历史新高。

易居智库研究部主任严跃进表示，新政策将有助于开发商“去杠杆化”土地购买，也有助于减少土地市场资金过剩造成的泡沫。“虽然开发商的生活比较困难，但非理性因素会减少。因为土地市场的激烈主要是由于资金的过剩，开发商不害怕得到高价，他们害怕得不到土地。政策收紧后，总会有一批开发商感到羞愧。”

徐汇控股总裁蓝鸿震表示，过去房地产企业的融资只靠银行的开发贷款和售房资金的回笼。现在开发商有很多融资工具，相当一部分资金来自各种融资渠道，如资产管理计划和信托。

调查发现，几乎所有开发商的资金链都被经纪人、信托、保险和私募基金覆盖。由于存在多种高杠杆行为，许多房企在征地过程中变得“财大气粗”，信心十足，在一线城市和热点二线城市逐渐形成“资产泡沫”。

“银行和经纪人、信托、保险、私募等之间的‘渠道’。应该严格监管。这将导致资金整体流动性收紧。作为最大的资金池，房地产将首当其冲受到后续影响。”一位房地产高管表示。

许多业内人士认为，只有严格控制这些“渠道”，房地产开发商的资金链才能真正受到影响。一位银行信托公司负责人表示，自2016年10月以来，中央银行、银监会、发改委、上交所、深交所等监管机构频繁出台规范住房企业融资的文件，监管思路都是指行业健康发展和金融市场稳定运行。

来源：荆州新闻