房地产经纪行业转型升级已到门槛边上

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我们的记者张一鸣

春节过后，北京的房地产市场取得了长足的进步，在3月的最后一周进入了速冻期。

继“限房、限贷、限分房”等限购措施出台后，北京楼市调控者将调控重点从新屋市场转移到二手房市场，“禁止哄抬房价、垄断住房”等措施相继出台。《中国经济时报》记者深入北京股市，发现包括链家、麦田和我爱我家在内的许多房地产经纪公司上周停止了“独栋房”业务。同时，与“3.17政策”出台前市场预期交易量相比，存量房屋实际交易量减少了一半，出现了房价稳定的迹象，下调的可能性加大。

国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓在接受《中国经济时报》采访时表示，中国一线城市和部分二线城市的存量房已超过新房交易量，率先进入存量房时代。加快完善相关法律制度，建立有利于市场发展的长效机制。

房价暴涨和粗放管理

“几个中介抬高了彼此房屋的价格，房主把我们都赶走了。一夜之间，我看到一栋房子涨了40万元。”当朱小姐向本报记者回忆春节后看房的情景时，她仍有一种挥之不去的恐惧。

这一幕源于北京房地产经纪人对独家住房的争夺。在过去的两个月里，北京的股市进入了一个大趋势，买家陷入了集体恐慌。存量房的成交量在春节前延续了这一趋势，并迅速上升。

自3月17日以来，北京先后出台了一系列宏观调控政策。以“认房、认贷、认分离”为特征的调控政策，几乎堵塞了以往政策的大部分漏洞，并对房地产中介行业发起了治理行动，关闭了多家中介公司的门店，二手房市场买卖双方的故意成交量逼近腰部，结束了持续多日的快速涨价。

“交易量下降带来的压力不如主管部门对中介公司的调查和处罚。业内每个人都面临风险，我们在大学的招聘也受到影响。”北京一家房地产经纪公司的一位不愿透露姓名的高管告诉《中国经济时报》记者，他们希望房地产经纪行业能够走出之前的恶性竞争，走上健康发展的道路。

3月28日，北京某大型房地产经纪公司发布了《2017年贵宾室管理规定修订补充说明》内部通知。《中国经济时报》记者看到，该通知明确指出，为了避免资源(住房)的垄断风险，客户选择的空房更大，自2017年3月29日起，

公告发布后的第二天，北京的另一家房地产经纪公司也在内部停止了“独占房”业务。

上述经纪公司的一位人士告诉记者，在2015年底的高峰期，独家上市曾占据北京市场近40%的份额。2016年9月30日，北京市出台了一系列促进本市房地产市场稳定健康发展的措施。第六条明确规定:“房地产经纪人和房地产经纪人应当依法从事房地产经纪活动，接受客户委托发布房地产上市和价格信息，不得违反规定垄断上市信息和哄抬房价。”

很快，一些经纪公司停止了“独享房”，但在2016年底和2017年初，特别是春节后，“独享房”以其他形式出现在市场上，其比重继续上升。为了抢占有限的住房，一些经纪公司的经纪人会给房主一笔押金，开出高价，签订独家补偿，并缩短交易时间，以获得买家的信任，并确保同行不会干预。

《中国经济时报》记者走访了一些房地产经纪公司，普遍反映出这种对住房的竞争严重降低了流通效率，造成了市场上住房稀缺的假象，导致了行业的急功近利和服务水平的急剧下降。

“独占房”只是房地产经纪行业恶性竞争的一个缩影。在过去的几年里，房地产经纪公司不时用武力争夺客户。与此同时，北京楼市的存量房交易量持续上升，行业自律呼声日益高涨。

2016年，中国二手房市场总成交量超过4万亿元，周边相关行业总成交量超过150万亿元。房地产经纪行业吸收了近100万名员工，其中大部分集中在以北京、上海、广州和深圳为代表的一线城市。

我所在的房地产经纪公司副总裁胡景晖在接受《中国经济时报》记者采访时表示，近几年来，规范证券公司市场环境的进程滞后于市场交易量的增长速度，这是房地产经纪行业恶性竞争、不健康发展的重要原因。

自律弱化、制度缺失

随着房价的快速发展，北京的房地产经纪行业已经成为最赚钱的行业之一。北京存量房的年成交量从2004年的不到10万套增加到2016年的超过26万套，均价从每平方米不到1万元涨到现在的6万多元。根据2.5%的房价佣金，一家中介公司的工作人员预测，今年3月北京房地产经纪公司的月利润将达到50亿元。

虽然最新数据尚未披露，但记者获悉，2017年3月，北京二手房网络合同数量超过2.5万套。

当房地产市场的利润变得唾手可得时，房地产经纪公司对住房和客户的竞争就变得越来越激烈，市场就会陷入恶性竞争。

“独家上市只是一个方面。一些公司会给同行打分，对挖其他公司员工的人给予高额奖励，甚至恶意提高租金，迫使同行关门。”上述房地产经纪公司的高管告诉记者。

胡景晖认为，房地产经纪行业的升级改造已经到了一个门槛，服务水平需要大大提高，从过去的粗放型增长到精细化管理，特别是在服务的精细化方面，如何使交易模式更符合市场规律，如何提升行业的社会声誉。

《中国经济时报》记者采访了北京四大房地产经纪公司的高管。他们都认为经纪行业在合规性和法律操作方面还有很大的改进。利用当前市场低迷的时机，调整市场交易规则，从争夺住房转向改善服务，将有利于行业的长期健康发展。

一些经纪公司呼吁加强对房地产经纪行业的立法，建立长效机制，制定二手房经纪服务从获取和展示房源信息到交易全过程的管理标准。明确房屋委托的形式和条件，依法严肃查处“独占房”等违法行为。同时，强化相关部门的监督职能。各经纪公司根据门店数量向监管部门缴纳自律保证金，增强监管部门的执法能力。建立经纪公司和经纪人的约束机制，严格控制许可证和自律保证金制度，提高行业准入门槛，开辟综合检查和举报渠道。

《中国经济时报》记者了解到，北京的一些房地产经纪公司上周聚集在一起，讨论行业的健康发展。

胡景晖告诉本报记者，当整个行业都在为自己的表现奔走时，很难反思自己的不当行为。最近，人员流动率下降了，从业者可以坐下来交谈，为变革提供了一个时间窗口。

邓指出，要采取切实有效的措施，规范存量房屋交易行为，维护买卖双方的利益。

“过去，政府监管的重点是房地产开发企业。政府对开发企业有很好的把握，而经纪公司是新生事物。但是现在股票住房市场正在逐渐成型。政府应该转变管理重点和管理方式，运用更多的法律手段，管理好企业和从业人员。它可以为企业和经纪人建立黑白名单，为守法企业开辟绿色通道，规范对企业合规性和合法性的监管。同时，要做好经纪人的管理工作，对停业、罚款甚至终生不能执业的行为进行处罚，并将经纪人个人信用的监管与经纪人执照挂钩。”胡景晖说。

来源：荆州新闻